知っていると得するかも？駐車場の使用料金と税金・消費税の関係

空いた土地を駐車所にして収入を得ようと考えた時に、開業までの費用は分かったものの、運営していくにあたっての税金、消費税は一体どのようなものが掛かるのでしょうか？また、駐車場として貸し出し収益を得ている方は税金、消費税の支払いがどうなるのか気になるところ。そこで、駐車場経営を行うにあたっての税金、消費税の関係をご紹介します。

駐車場は免税してもらえない？

まず駐車場経営を考える場合に知っておくこととして、駐車場は、基本的には更地と同じく評価されるため、固定資産税が高くなることが挙げられます。
駐車場経営の場合は住宅用ではなく自用地として扱われるため、税制面の優遇処置はありません。

課税の対象になる税金

駐車場経営をする場合に掛かる固定資産税以外の税金は以下の通りとなります。

都市計画税

都市計画区域内の土地・建物に市長村が条例で課すことができる税金のことで、固定資産税と同じような扱いであるため、自用地である駐車場経営には軽減措置がありません。

所得税

駐車場経営では減価償却できるものが少なく経費がほとんど発生しないため、収入がそのまま所得になりやすく、結果的に所得税が高くなりがちに。ただし、以下の場合には保管責任が発生し、事業所得、または雑所得となります。

・管理者を置く

・自動車の出入りを規制する

・企業のPRになる

・周囲をフェンス、塀などで囲む

・夜間は施錠する

相続税

建物がないことで土地としての相続税評価が高くなりがちであるため、その結果相続した方が相続税の納付の可能性も出てきます。単に駐車場としているだけでは評価減を得られないため、評価減を得るためには小規模宅地等にすることと、駐車場内に減価償却資産である構造物が必要になります。土地を貸しているだけで駐車場として使うための設備投資は借り手側が全て行っているような場合は土地自体の賃貸借にあたるので、貸地として評価されます。

消費税

消費税は「土地の貸付」か「駐車場としての貸付」で課税されるかが異なります。駐車場としての貸出しではなく、純粋に土地の貸付や空きスペースに停める「青空駐車場」の場合には消費税は非課税となります。また、駐車場経営にかかる税金は全国一律で決められているわけではなく、市町村ごとに決められているため、所有している土地がある市町村に問い合わせてみましょう。

駐車場で青色申告をする場合

駐車場経営に限らず個人事業で申告する場合はさまざまな優遇が受けられます。
事業規模で経営している駐車場や事業所得となるコインパーキングなら、不動産所得の年間売上から650,000円の控除が受けられます。また、どちらでも無い小規模経営の場合、不動産所得で経営する月極駐車場経営者なら100,000円は控除されます。
ちなみに月極駐車場の事業的規模であるかどうかを判断する時、一般的に「自動車5台＝アパート等1室」とカウントするため、事業的規模の条件を満たすためには駐車場だけなら50台の駐車が必要となります。

国税庁の内容

国税庁が示す駐車場の使用料での消費税の課税の対象は以下の内容となっています。

土地の一時的貸付け

土地の譲渡や貸付は、消費税の課税の対象にならないものの、貸付期間が1ヶ月に満たない場合は課税の対象になります。

駐車場、野球場等施設の貸付け

施設の利用に付随して土地が使用される場合は消費税の課税の対象になります。そのため、駐車している車両の管理を行っている場合やフェンス、区画、建物の設置などをして駐車場として利用させる場合には、消費税の課税の対象となります。このほかには、野球場やプールなどの施設としてと土地が使用される場合も課税の対象となります。

建物部分と敷地

住宅を除く建物などの施設の貸付をする場合、その使用料を建物部分と敷地部分と区別している時でもその総額が消費税の課税の対象となります。

住宅の貸付

住宅用建物の貸付は、貸付期間が1ヶ月に満たない場合などを除き、課税の対象になりません。

課税対象の場合

土地の譲渡や貸付は原則として非課税ですが、駐車場や他の施設の貸付に伴い土地が利用される場合は課税の対象とされているため、土地の所有者は消費税を納付しなければいけません。さらに土地の利用状況を駐車場用に整備されている場合も（舗装、砂利引き、フェンス等）課税の対象となります。

非課税対象の場合

一方、同じく駐車用に土地を貸し付けていても、上記のような整備を行っていない場合（青空駐車）であれば課税の対象になりません。そのため、例えば祭りやイベントの臨時駐車場など、特に手を加えずに空き地を利用して駐車場として貸し出している場合は消費税を納付する必要は無いと考えられます。

アパートの駐車場の場合

アパートやマンション等の駐車場については建物と一緒に駐車場が貸し出されていると考えられるため、原則としては消費税の課税対象ではありません。
ただし、以下の3つの条件全てを満たす必要があります。

・入居者1人当たり1台分の駐車スペースが確保されている

・全戸に駐車場が割り当てられている

・家賃と駐車料金を分けていない

どれか1つでも条件を満たしていない場合は貸主に納税の義務が生じます。

免税される事業者は？

駐車場の貸し出しに消費税が課税されるケースでも貸主が免税事業者であれば消費税の納税を免除されます。免税事業者とは「一定期間における課税売上高（消費税の課税対象となる売上高、税抜価格）が1000万円以下の事業者」のこと。一定の期間とは原則として前々年度の事業を言います。そのため、使用していない土地を利用し、車数台程度の土地を貸し出している規模であれば消費税を納める必要は無いとも言えるでしょう。

勘違いしやすいもの

勘違いしやすいものとして貸付の契約期間が1ヶ月未満である場合は消費税が掛かる取引になります。
また、契約に定めた貸付期間が1ヶ月未満である場合は何らか知らの事情があって自貸付期間が1ヶ月以上になったとしても消費税が掛かる取引になります。

まとめ

駐車場経営ではこれだけの支払う税金があります。
土地に関する固定資産税や都市計画税、場合によっては相続税、所得税が収入に対する税金となります。しかし青色申告することで様々な控除が受けられるため、減税につなげることもできるため、税理士にお願いすることもおすすめします。