駐車場運営で収益を上げるためのノウハウ

By トメ得編集長 --
2018年10月19日 --

駐車場への投資は、初期費用の少なさやリスクの低さ、さらに後に土地の転用もできるため、手軽に始められる不動産投資として人気があります。
そこで、駐車場運営についての形態からトラブルや対処方法までをご紹介します。

駐車場運営とは

駐車場運営とは自分の土地を車が駐車できるよう大きさに合わせて駐車区画割りし、区画毎に利用者へ賃貸する土地活用のこと。

今の時代は一家で複数の車を所有することも多く、集合住宅でも戸数分の駐車場を確保しないケースもあることから潜在的なニーズは大きいと考えられます。

駐車場運営の始め方

まず、駐車場経営には「一括借り上げ」と「自営」という方法があります。

土地を貸す「一括借り上げ」

一括借り上げは所有している土地について、駐車場の運営会社と賃貸契約を結んで運用する方法のことを指し、駐車場の売り上げに関係なく運営会社から一定の賃借料を受け取ることができます。
また、一括借り上げには開業に必要な機器類の購入や設備投資費用が必要ないというメリットもあります。

自分で経営する「自営」

自営とは設備の設置や利用者との契約の管理などを自ら行う方法です。
自営の場合は、駐車場の経営についての様々な意思決定と実際の業務を行う必要があり、業務に伴うコストも自己負担となります。

一方で駐車費用を土地の所有者自身で決定、変更するため、稼働率によっては収益性が高くなるというメリットがあります。

駐車場の運営方法

利用者への貸し出し方法によっても「月極駐車場」と「コインパーキング」という2種類があります。

月極駐車場は駐車場枠を月単位で貸し出す運営形態です。借主と長期契約を結ぶことによって安定的な収益を得ることができ、住宅街付近では需要があるため、月極駐車場との相性が良いとされています。

コインパーキングは駐車枠を時間単位で貸し出すことで、市街地やスーパー、商業施設の付近では稼働率が高まり収益を増やすことができるでしょう。

駐車場の形態

駐車場の形態は「平面駐車場」と「立体駐車場」があります。
平面駐車場は、整備された土地を線で区切った駐車場のことで、一般的に運営費用があまりかかりません。
また、立体駐車場に比べて、建造物や自動車を収容するための装置が必要ないため、後に土地を転用しやすいことや、機械的なトラブルが起こらないといったメリットがあります。
一方立体駐車場では設備や建物を建造する必要があるため、平面駐車場よりも費用がかかりますが、土地面積あたりにより多くの駐車枠を設けることによって収益率を高くすることができるというメリットがあります。

駐車場運営を始めるときの初期費用

駐車場経営は初期費用があまりかからないとされていますが、具体的にどのような費用がかかるのかを土地を用意するところから始まり実際に運営するまで、それぞれご紹介します。

土地費用

新たに土地を獲得して駐車場経営を行う際には以下の購入諸費用が発生します。

・土地代金
・仲介手数料
・登記費用
・売買契約書印紙代
・ローン借入費用

駐車場建設の費用

購入した土地に駐車場を建設するのに必要な費用は以下の通りとなります。

・整地費用
・舗装費用
・駐車場建設費用

はじめに駐車場を整備する土地に建物があった場合は解体工事、さらに自動車の重量に耐えられるように砕石を敷き詰める工事の費用が掛かります。

また、整地後にはアスファルトかコンクリートを敷き詰める「舗装費用」も掛かります。舗装の種類によって費用が異なりますがコンクリートの方が手間が掛かるため割高になることも。

最後に駐車場として運営するために「駐車場建設費用」が掛かります。
平面駐車場であれば、区画ロープや区画線、車止めブロックの設置費用、立体駐車場の場合は区画線や車止めブロックのほか、機器類の設置費や建物の建築費が掛かります。

運営費用の計算

例えば、100坪（約320m2）で10台停めることができる、以下の条件で月極駐車場を運営するとします。
・土地の固定資産税評価額：5000万円
・月額賃料：3万円
・稼働率：80%
・歩道切り下げ：1箇所
・舗装：アスファルト舗装

賃料収入：月額賃料3万円×10台×12ヶ月×稼働率80%＝288万円とします。

初期費用のシミュレーション

・アスファルト舗装の場合の費用が、1560円/m2※1のため、1560円×320m2＝499200円（約50万円）
・区画にかかる費用はライン引きが、5台分一式/5〜7万円のため、今回は10万円とします
・歩道切り下げ費用（業者や地域により異なりますが、一般的に50〜100万円ほどのため、今回は間を取って75万円とします）75万円

合計金額は約50万円＋10万円＋75万円＝約135万円となります。

※参考 http://www.tochikatsuyou.net/parking/tukigime-rimawari/

運営費用のシミュレーション

運営には駐車料金の回収や、清掃等の環境整備などに費用が掛かります。
また、形態によって異なるものの立体駐車場の場合は電気代、設備や建物の老朽化に伴い補修費用が必要となる場合があります。

それでは運営費用をシミュレーションしてみましょう。

・管理委託報酬は賃料収入の5%のため、288万×5%＝14万4千円
・固定資産税・都市計画税は合計で固定資産税評価額のの1.7%のため、5000万円×1.7%= 85万円
・所得税・住民税は非常に計算が複雑ですが、事業所は所得が290万円を超えない場合はかかりません。
・所得税は8万7000円、住民税額は18万1000円と計算します。※2
・補修費用も滅多に発生しないため上費用もあまりかからないため、今回は計算しません。

運営費用の合計は126万2000円となります。

※参考 https://www.sumoviva.jp/knowledge/tax-calc/

様々な駐車場タイプと収益をあげるコツ

駐車場は立地条件によって適する運営タイプがあるため、様々な運営の方法をご紹介します。

月極駐車場

月極駐車場はのニーズとしては近隣のマンションやアパートの住民用の駐車場、飲食店や診療所の駐車場があります。
月極の賃料は相場があり、エリアによっておよその相場が決まっているため、確保できる駐車台数が決まれば収益がいくらになるかが予測でき、安定した収益につなげることができます。
ただ、相場よりも高く貸すことは難しいため、収益は上振れしにくく、収益の上限は決まってしまい契約を失えば収益は下振れするリスクがあります。

コインパーキング

コインパーキングでの収益は不安定で、日によっても季節によっても異なります。また、周囲の環境が変われと単に収益が落ち込むことがあるため、立地を慎重に選ぶ必要があります。
例えば駅の近くやオフィス街、大型商業施設の隣接など、ちょっと車を停めておきたい環境を見つけることが重要になります。
また、駐車場委託業者に賃貸する形を取れば、月額家賃としての収益になるため安定させることもできるでしょう。

タワー式

タワー式のメリットは何と言っても圧倒的に駐車できる台数が多くなるということでしょう。また、密閉式のため盗難やいたずらがされにくいというメリットもあります。
ただ、建物自体が相当大きい構造物となり初期費用も大きくなるため、安定して台数を確保しなければ運営は厳しいでしょう。
そのため、よほど大きな駅前や周りが高層ビルという場合でない限り運営は厳しくなると考えられます。

バイクの駐輪場

現在路上駐車の取り締まりが強化されており、もちろんバイクも当てはまります。さらにバイクの場合は雨風に当たるのが嫌というオーナーが多いため、屋根付きのガレージが求められています。
バイクの駐車場はそれほど大きいスペースも必要なく空き店舗や倉庫を利用して運営することもできるため、少ない改修費用のみで運営することができます。

駐車場運営での主なクレームやトラブル

駐車場経営では少なからずクレームやトラブルが発生するため、以下の事象を頭に入れて対策を考えておくようにしましょう。

接触事故や窃盗事件

駐車場でよく起こるトラブルに接触事故が考えられます。駐車場を利用する人の中には運転が下手な人もいれば高齢者の方もいます。

しかも接触して逃げるということも考えられるため、防犯カメラなどを複数つけておくと当て逃げ車両を発見することができます。
また、車上狙いなどの窃盗事件もあるでしょう。場合によっては駐車場が損害を弁済しなければならない事もあるかもしれません。

裁判になった場合は、いかにきちんと駐車場を管理していたかがポイントとなるため、防犯カメラはもちろん、見回りを不定期に行うことで窃盗被害は少なくできるでしょう。

料金の不精算

コインパーキングや月極駐車場に限らず、時間制の駐車場でも料金を支払わないことが出てきます。
特に悪質な利用者は、車止めのロックを無理やり乗り越えて逃亡するケースも見られるでしょう。
対応としては警察に被害届を出しても良いのですが、防犯カメラなどで証拠を集めて専門業者に依頼して料金を取り立てるという方法もあります。

設備のトラブル

駐車場設備のトラブルは次の事象が発生することもあります。

・精算機の故障
・ロック板の故障
・コインつまり
・領収書切れ
・精算機の誤作動

特に精算機の故障の場合は生産ができないため、一旦駐車場自体を閉めなくてはなりません。
設備のトラブルは業者に連絡するとメンテナンスを行ってくれるため、24時間故障対応を行ってくれるところを探しておきましょう。

周辺住民の苦情

場合によって周辺住民から苦情が来ることもあります。例えば駐車場を利用する車の騒音問題や夜中に利用したり、人がたむろしたりするような駐車場もあるでしょう。

周辺住民と上手く行っていなければ何かあった時に訴えられることもあるためクレーム内容をきちんと聞いて出来るだけ改善するようにしましょう。

駐車場運営のトラブル防止策

上記でご紹介したトラブルはできれば未然に防ぎたいところ。そこで、駐車場トラブルを防ぐ方法をご紹介します。

看板を設置する

よく駐車場で見かける看板に多いのが「駐車場内での事故や窃盗などの責任は負えません」というものです。
しかし、駐車場の枠が基準より狭くしてあると事故などの場合に責任を負わなければならないこともあります。

そのため、看板を設置するのも一つの方法ですが、問題なく施設が管理されているかということも確認しておきましょう。

駐車場の防犯対策をする

大きなトラブルになると責任を負わなければいけないことが出てくるため、出来るだけ自分が経営している駐車場のことは知っておかなければいけません。
駐車場経営者自身が駐車場を訪れ、問題点があれば管理会社に連絡するくらいがちょうど良いでしょう。

最近は事故やトラブルがあった場合も駐車場に責任がないという事を証明するために駐車場に防犯カメラなどが設置されるようになっています。

保険などはしっかり完備する

駐車場は物件である以上災害や事故、機械の故障などのリスクが高まります。大きなリスクを負ってから保険は入れませんのであらかじめしっかりと保険に入るなどしておきましょう。

その他収益につなげるコツ

駐車場運営をする上で直接的な収入以外でキャッシュフローを改善する方法をご紹介します。

自動販売機を設置する

特に今注目されているのが自動販売機の設置でしょう。
自動販売機は電気代が掛かったり飲料メーカーに支払う金額が高いので儲からないのではというイメージもあると思いますが、実際にはリスクが少ないからすぐに導入すべきという意見もあります。

さらに大家さんが得られる利益として、

・協賛金
・バックマージン（収益）

があります。

協賛金ですが、3年間を設置することでもらえる協賛金は15～20万円前後と言われています。
さらにバックマージンは場所によるものの、毎月4～5万円前後の収入になる計算です。
尚、バックマージンは定額制のものもあり、電気代を差し引くと、年間で約55万円前後の収入になる計算となります。
もちろん場所によって年間で数百万円という大きな収益を得ることが出来るでしょう。

自動販売機の設置は入居者が飲料を購入するだけではなく、周辺を明るく照らすという効果もあるため、夜間の防犯面でも役立ちます。

土地によって駐車場にも向き不向きがある

もちろん土地によっては駐車場に向く土地と向かない土地があり、どのような運営方法が一番向いているかが変わってきます。

例えば駅前の一等地であれば土地代が高くなり固定資産税もかなりの金額になることや、立体駐車場などの大規模投資を行わなければ利益を上げられないケースも大半でしょう。
そのため、駐車場は一般的にリスクが低く利回りも低い不動産投資とされてはいるものの、認識が甘いと機会の損失に繋がりかねないので注意が必要です。